미국에서 월세 보증금 돌려받기

미국에 유학온 학생이나 이민초보 분들이 미국에서 아파트나 콘도 또는 전원주택을 월세로 얻을때 보증금 (Security Deposit)을 주게 되는데 렌트를 마감하고 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 사례가 종종 발생한다. 미국에는 주 정부법을 먼저 준수하고 불 분명한 부분에 한해 연방 정부법을 적용한다. 부동산의 경우 대부분 주정부 법을 적용하며 대부분 렌트비의 1달치 또는 최대 2달치로 정하고 가구를 포함할 경우 최대 3달정도의 보증금을 법으로 허용한다.

보증금은 밀린 렌트비나 거주기간 동안 손상을 입힌 부분의 수리비 또는 청소비 등을 처리하기 위해 사용한다. 하지만, 간혹 임대인 (Landlord, 소유주)들이 계약이 마감된 시점에 외국으로 귀국하거나 타주로 이사를 하는 임차인 (Tenant, 거주자) 에게 보증금을 제대로 돌려주지 않는 사례가 있다.

미국의 아파트는 대부분 부동산 회사가 소유하고 있으며 관리 사무소를 두고 민원 (complaints)과 수리 (Maintenance)등을 처리 한다. 회사에서 소유하고 운영하기 때문에 분쟁이 적은것이 장점이라 하게따. 반면, 콘도나 개인 주택을 임대할 경우 개인 소유주와 계약을 해야 하며 이때 소유주의 인품에 따라 보증금 문제가 발생할수 있다. 오늘은 임차인이 부동산을 임대 받을때 보증금을 최대한 돌려 받을수 있는 방법을 소개한다.

1. 계약서

먼저 계약서를 꼼꼼이 살펴볼 필요가 있다. 임대차 계약서를 작성할때 보증금에 대한 부분을 체크하고 계약 만료후 대부분 30일 (종종 7일, 또는 14일) 이내에 돌려 받는 조항을 체크하고 그 기간내에 돌려받도록 한다. 또한, 계약 만료시 퇴거 관련 조항을 숙지하고 계약 만료전 소유주에게 퇴거 조건을 확인 하는것도 분쟁을 막을수 있는 방법이다. 예를 들어, 계약 만료전 30일 (또는 60일전) 소유주에게 이사 계획을 통보해야 하는 조건이 있다면 이를 준수해야 하고 이를 어길 경우 보증금을 떼일수도 있다.

2. 사전 점검

월세 계약을 했다면 입주하기 전에 사전 점검 (Walk-Through)을 꼼꼼하게 하고 이미 손상된 부분은 사진이나 동영상으로 찍어 놓고 임대인과 거주지의 입주전 상태에 대해 서로 협의를 해 놓는것이 좋다.

또한, 이사하기 몇일전 임대인과 함께 사전 점검을 한번 더 하는것도 이사후 견해차를 줄일수 있고 보증금을 최대로 돌려받을수 있는 조건이 된다.

3. 수리

주택을 렌트를 하고 살고 있는동안 집기기나 구조에 문제가 생겼을 경우 임대인이 손상된 부분을 고쳐주어야 하는 의무가 있다. 따라서, 임대 계약이 만료되기 몇달 전부터 살면서 고장이 났거나 손상된 부분을 임대인에게 고쳐달라고 요청하고 이사하기 전에 꼭 수리를 해야 한다. 임대인이 수리해야 할 범위가 아니라면 임차인 (본인)이 직접 수리를 하는것도 보증금을 모두 돌려받는 방법이다. 고장난 부분을 수리하지 않고 이사할 경우 직접수리하는 것보다 훨씬 많은 액수의 수리비를 요청할수 있기 때문이다.

시간이 지나면서 닳거나 마모 (Wear and Tear)되는 부분은 임대인이 세입자에게 책임을 물을수 없다. 따라서, 사전점검시 찍어 놓은 사진을 토대로 문제된 부분이 노후화란것을 증명할수 있다.

4. 훼손 최소화

마지막으로 세입자의 의무사항으로 주택을 렌트해 사는동안 훼손을 최소한 하는것이다. 주택에 임의적인 손상을 입혔을 경우 계약 조건에 따라 세입자의 의무 사항임으로 손상을 원상복귀 또는 수리해야 한다. 보증금을 최대로 돌려 받기 위해서는 임대한 주택에 대해 훼손을 최소화 하는것이다.

5. 스몰 클레임 (Small Claim)

앞에서 설명한 1~4번을 모두 실행하고 세입자의 의무를 다 했지만 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 스몰 클레임을 할수 있다. 스몰 클레임은 $1만불 이하의 소송 청구액수이고 변호사를 동행하지 않고 개인간 소송하는 경우이다. 솟장은 임대인이 거주하는 관할 지역법원에 접수하면 된다.

소송을 피하기 위해 보증금을 돌려줄수도 있으니 소송을 하기전에 임대인에게 스몰 클레임을 할 계획이라 통보하고 법원가지 않고 해결할 마지막 기회를 주는것이 좋다. 임대인도 솟장을 받고 맛고소를 할수 있으니 증거를 충분히 준비하는것이 좋다. 소송을 체류신분과 관계가 없으며 영어를 못한다면 통역사와 함께 재판에 참석할수 있다.