주택 구입시 융자관련 사전 준비 사항

서브프라임 파동이후 주택 융자 관련 법안이 강화되어 은행에서의 융자 심사 과정이 훨씬 까다롭게 진행되고 있다. 주택 융자금 대출이 어떻게 이뤄지는 것을 알아 봄으로써 신속한 대출과 돈을 절약할수 있는 방법을 알아본다.

주택 융자금 대출금은 크게 다섯 가지 단계로 나눈다.

첫째, 기본적인 서류를 준비한다. 구입할 집을 보러 다니는 것과 동시에 융자 때 필요한 서류를 같이 준비한다. 직장인이라면 2년치의 W-와 월급 받을때 받는 급여명세서 (Payment Stubs)가 필요하다. 자영업자는 지난 2년간의 세금 보고서와 현재까지의 사업 손익 보고서가 필요하고 임대료를 내주는 부동산이 있는 경우엔 Rent Agreement와 2년치 세금 보고서를 준비한다. 주식, Mutual Fund, 개인 은행구좌의 3개월치 Statement도 미리 준비한다. 은퇴연금 (IRA)이나 401K 구좌가 있다면 여기에 대한 사본도 준비한다. 최근에 이혼했다면 이혼 증명 서류도 준비하고 영주권자는 영주권 앞뒤를 복사해 둔다.

둘째, 융자에 대한 자격 요건을 준비한다. 위의 단계가 충족되면 위에 주어진 수입에 의해서 얼마의 다운페이가 필요하고 얼마의 주택 융자금을 받을수 있는지 알수 있다. 때문에 이런 준비를 미리하면 시간과 헛수고를 줄일수 있다. 한걸음 더나아가 구입할 집을 선택하기 전에 융자 승인을 미리 받았다면 주택 구입은 더 수월해진다. 셀러가 융자 승인을 먼저 나온 사람에게 팔기를 원하기 때문이다. 시간도 절약되고 모든게 수월하기 때문이다.

셋째, 융자 프로그램과 이자율을 정한다. 새로 구입할 집에서 얼마나 살 계획인가를 먼저 결정하라. 몇년 간만 거주할집이라면 변동 금리나, 5년고정, 7년고정 같은 프로그램도 좋다. 이자율을 정할때 이자와 융자 비용 (Point)의 관계를 잘 이해해야 한다. 이자율을 평균치보다 내리면 포인트가 올라간다. 이자와 융자비용 (Point)은 반비례한다. 하지만 이자율을 낮추면서 상대적으로 높게 낸 융자비용은 세금보고시 100%의 세금 공제 혜택을 받는다. 단 집을 구입할 때에만 해당 된다.

넷째, 융자 승인을 받는다. 제출된 융자신청서를 은행들이 심사한 후 융자 승인을 받는 단계인데 주된 심사기준은 융자 신청인의 크레딧, 직장경력과 수입, 집을 구입할때 필요한 자금의 증명, 구입하고자 하는 집의 현재 시장가치 등등을 본다.

다섯째, 융자를 마무리하는 다음 사항을 검토하라. (1) 서류를 자세하게 기입하라. 불충분한 정보는 융자 심사를 지연시킨다. (2) 보완 서류 요구시 신속히 준비하여 제출하라. (3) 이자율이 오를것 같으면 이자를 Lock하라. (4) 융자 심사중 자동차, 비싼 가구 등등 값비싼 물건을 크레딧카드로 구입하는것을 피하라. 빚의 증가로 융자 자격을 상실할수 있기 때문이다. (5) 돈의 흐름을 증명할수 없는 은행 잔고를 이리저리 옮기지 마라. 심사때 명확하지 않은 돈의 흐름은 그 경로를 파악하는데 시간이 걸린다. (6) 융자가 최종적으로 승인이되면 조기상환 벌금조항이 있는지, 최종 이자율은 얼마인지 확인하고 융자수수료를 Casher’s Check으로 준비하라. 새집을 장만하여 새로운 거주지를 결정하는 데는 위의 복잡한 과정을 거친다. 때문에 확실한 중개인을 통해 주택 구입과 융자금을 신청해야 시간과 금전절약은 물론 구입에 따른 서류상의 문제를 사전에 방지할 수 있다.

* 이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.