집 문서 보험은 왜 필요한가?

미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀 (Title)이라는 생소한 단어를 접하는데 타이틀이란 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며, 한국에서의 등기부 등본과 같다. 집을 구입했는데 등기서류나 어떤 문제가 잘못 됨으로써 낭패 당하는 일을 간간이 목격한다. 주택이 미국에서 얄심히 살아가는 우리 동포들에게 재산목록 1호인데, 주택을 안전하게 보호할 수 있는 장치는 없을까?

집 문서 보험(Title Insurance)이라는 것이 주택을 안전하게 보호해 준다. 일반적으로 건강 보험이나 자동차 보험은 미래의 사고를 대비하여 보험을 들지만, 집 문서 보험은 과거의 문서에 결함에 대하여 보호해 주는 보험이다. 집 문서 보험은 구입한 부동산의 예기치 못한 잘못된 소유권 배상 요구로부터 부동산 주인과 부동산을 담보로 빌려준 은행을 보호하고 사무상 착오로 일어나는 실수도 보호한다.

주택에 관한 보험은 집 문서 보험과 재산 상해 보험 이라는 두종류가 있는데 어떤 차이점이 있는지 알아본다.

재산 상해 보험은 간단하게 말해서 홍수나 화재로 인해 집의 가치를 손상시킬 수 있는 미래에 일어날지도 모르는 위험에 대비하는 보험이다. 보험료는 매년 정해진 기간내에 정해진 보험료를 지불한다. 이 보험은 증감되는 위험요소에 따라 보험금이 오르내린다.

집 문서 보험은 주택을 구입하는 과정서 생겼던 일로 인하여 나중에 발생될지 모르는 일에서 주택 소유권을 보호해 준다. 특히 사기나 누락되었던 상속자에 의한 손해 배상, 잘못 되어진 등기로 일어나는 문제가 커버된다. 전 주인에 의하여 잘못되어졌던 서류상의 일도 커버된다. 집 문서 보험은 보통 보험과 달리 주택을 구입할 때 단 한번의 보험료만 지불한다.

집 문서 보험은 크게 은행 보호 조항(Lender’s Coverage)과 집 주인 보호 조항(Owner’s Coverage) 두 가지로 나뉜다. 은행 보호 조항은 돈을 빌려준 은행을 보호한다. 주택 구입시 Lender Coverage가 없으면 융자가 불가능하다. 집 주인 보호 조항은 주택 구매자에게 주택 구입 가격까지 보상해주는 옵션이다.

타이틀 보험은 제3자가 클레임이 있거나 재산권의 하자 사항이 발견되었을 경우 보험 회사가 소송 비용을 포함해 가입 액수 까지를 물어주는 보험인데 하자 사항이 시정되지 않을 경우 타이틀 보험이 발부되지 않으므로 클로징을 할수 없다. 재융자시 주인이 바뀐 것도 아닌데 왜 또 “Title Insurance”를 새로 들어야만 하나? 재융자를 할 경우 은행이 바뀌어 은행에서 Title Search를 요구하기 때문이다. 다른 문제가 없는 것을 확인하기 위함이다. 보험료는 기존 회사에 다시 부탁하면 가격을 할인 받을 수 있다. 해당 주택에 관하여 Title Information을 타회사 보다 잘 알고 있기 때문에 가능한 것이다. 약간의 보험료를 절약하려다 큰 손해를 보는 것 보다는 가급적 Lender’s/Owner’s Coverage보험을 들어 재산을 보호하는 것이 좋다.

* 이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.